Переуступка права требования также называется сделкой цессии. Этот термин юристы используют, когда говорят о передаче прав требования по долговым обязательствам. Заключая договор долевого участия на квартиру в новостройке, дольщик по сути приобретает право требовать от застройщика квартиру в оговоренные договором сроки. До наступления этого срока и подписания акта приема-передачи можно продать право требования другому лицу. 240_f_44661514_19ruidqir11qdtu1h8mmt6ufoans2uwu

Регистрация договора уступки прав требования по ДДУ в Росреестре обязательна, так как по 214 ФЗ обязательна регистрация договоров долевого участия в строительстве. Таким образом соблюдаются принципы законности и достигается юридическая чистота сделки по переуступке прав.

Для сделки по уступке обычно требуется согласие застройщика - такое условие прописывается в первоначальном договоре долевого участия. Многие строительный компании вынуждают платить за такое согласие и визирование договора крупные суммы денег. Можно попытаться обойти это препятствие. Укажите в договоре уступки, что договор подписывается в четырех экземплярах - по одному для каждой из сторон, один для регистрационной палаты и один для застройщика. По завершении сделки уступки этот экземпляр передайте под роспись в приемную застройщика, таким образом уведомляя его об изменении данных участника долевого строительства. Уточните в регистрационной палате соответствующего района или МФЦ - примут ли они на регистрацию такой договор, не завизированный застройщиком, и смело приступайте к сделке.

240_f_81873311_hq1qqlakl8lxwvvjebzhro4l6q6krqypПочему оформить договор уступки права требования можно именно до подписания акта приема-передачи, то есть до получения ключей?

Дело в том, что такой акт означает ваше согласие с тем, что застройщик выполнил свои обязательства перед вами, а значит и продавать вам уже нечего. После получения ключей надо оформить право собственности. В московском регионе этот процесс занимает в среднем до 6 месяцев. Период, в течение которого нельзя отчуждать квартиру после получения ключей, в риэлторской среде называется “мертвым”. То есть если у вас есть покупатель на квартиру в новостройке, уступка права требования должна пройти до получения ключей. В противном случае придется ждать получения прав собственности и совершать обычную сделку купли-продажи.

Если Вам позарез нужно продать квартиру и вы с покупателем доверяете друг другу, возможно заключить предварительный договор купли-продажи. Нюансов и рисков здесь масса, так что на деле такая схема мало кому подходит.

Иногда можно натолкнуться на предложение заключить договор уступки от строительной компании. Это может сбить с толку, ведь по идее привлекать средства на строительство застройщик должен по договору долевого участия. Посредник добавляет рисков, разве нет?

Ситуации могут быть разные:

Застройщик передал квартиры другому юридическому лицу - инвестору, потому что не имел возможности начать строительство за счет своих средств, ведь начальный этап строительства самый затратный. То есть фактически большая часть квартир массово продана на начальном этапе строительства. Теперь реализацией этих квартир занимается то самое отличное от застройщика лицо.

Или застройщик рассчитывается с подрядной организацией за выполненные работы не деньгами, а квартирами. Эта подрядная организация вправе продать их, чтобы получить живые деньги.

Надо помнить - по обязательствам своевременной постройки объекта надлежащего качества отвечает застройщик, а значит и нести всю ответственность будет он, независимо от того, у кого купили квартиру. Все обязанности по договору долевого участия переходят к новому участнику долевого строительства. Таким образом, риски по договору уступки не больше рисков при обычной схеме покупки напрямую от застройщика.

Маловероятна, но все еще встречается не совсем честная схема, когда изначально невыгодные условия покупки скрываются продавцом. То есть в ДДУ указан более отдаленный срок выдачи ключей и всячески исключается возможность ознакомления с оригинальным договором долевого участия. Если вам отказывают в предоставлении заверенного экземпляра ДДУ, насторожитесь. Заказать дубликат такого договора можно в управлении Росреестра, где регистрировался первоначальный ДДУ.

240_f_73949000_z9zmkhngo2ufihekimpef8wt18xlxzgnТаким образом, чтобы исключить риски при сделке по переуступке, необходимо внимательно ознакомиться с документом-основанием - договором долевого участия и его условиями. Помните - вместе с правами на квартиру вы приобретаете невыполненные обязательства дольщика. Это могут быть платежи по расходам управляющей компании при вводе дома в эксплуатацию.

При покупке квартиры по уступке у физического лица оригинал договора долевого участия обычно передается новому владельцу квартиры, ведь продавцу он уже не нужен. Рекомендуем настойчиво требовать соблюдения этого условия.

Ещё по теме

Предварительный договор долевого участия в строительстве...  Наряду с привычной схемой реализации новостроек по ДДУ застройщиком иногда заключается предварительный договор долевого участия в строительстве. Мене...
Переуступка права требования по ДДУ

Переуступка права требования по ДДУ: 1 комментарий

  • в
    Постоянная ссылка

    Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов. Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

    Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Смотрите также