Ипотека - это залог недвижимого имущества. Если заемщик не выплачивает кредит или нарушает другие обязательства по кредитному договору, на такое имущество может быть направлено взыскание и оно может быть принудительно реализовано с торгов. Тем не менее, продать квартиру, находящуюся в ипотеке можно. В первую очередь нужно уведомить о своем желании кредитора и узнать, какая процедура принята в вашем конкретном банке на этот случай.
Стоимость квартиры будет состоять из двух сумм - суммы полного досрочного погашения банку и оставшейся суммы собственнику квартиры. Если вы хотите купить квартиру, которая находится в ипотеке, с полной оплатой, необходимо сначала погасить остаток по ипотечному кредиту и снять с квартиры обременение. Затем заключается договор купли-продажи на обычных условиях и проходит государственную регистрацию.
Разумеется, деньги на погашение кредита будет давать покупатель квартиры. Это действие необходимо документально закрепить, например, договором займа. Если достаточного уровня доверия между продавцом и покупателем не возникло и вы боитесь невозврата этого займа, посоветуйтесь с банком как поступить по-другому.
Аккредитив - полезная во многих сферах банковская операция. Она поможет также провести сделку по продаже квартиры с обременением. Обычно банки-залогодержатели соглашаются на такую схему:
Сумма задолженности по кредиту закладывается покупателем на аккредитив, получателем по которому является банк. Аккредитив открывается в случае успешного прохождения сделки после регистрации снятия обременения и договора купли-продажи.
Оставшаяся сумма закладывается в ячейку стандартным способом. Продавец квартиры получает доступ к своим деньгам после регистрации договора купли-продажи на имя покупателя.
Можно продать квартиру, купленную в ипотеку, с таким же как у вас условием оплаты. Сделка пройдет просто, если покупателю нужен жилищный кредит. Ведь для банка это выгодно вдвойне - он получает досрочное погашение по старому кредиту и приобретает нового клиента, который будет платить проценты за пользование кредитом с самого начала. Как известно, основная часть переплаты по кредитам содержится в первых платежах по ним. Банки проводят такие сделки быстро и почти без вашего участия. Схема такова:
Надо получить одобрение по кредиту в том же банке
Подписать договоры залога, купли-продажи и кредитный
Отправить пакет документов на государственную регистрацию. Будет одновременно зарегированы права нового собственника на квартиру и изменения в обременении квартиры.
Вероятно новый покупатель захочет изучить рынок банковских предложений по ипотеке и может найти более выгодные. В такой ситуации договориться двум разным банкам будет крайне проблематично. Можно попробовать применить схему с договором займа и снятием обременения. Либо текущему собственнику придется сначала перекредитоваться в нужном банке. Перекредитование - изменение кредитора и залогодержателя за счет выкупа текущего кредита - возможно в большинстве крупных банков.
Легкость продажи ипотечной квартиры - еще один довод в пользу того, чтобы изначально брать ипотеку в популярном банке.
Можно ли продать квартиру купленную в ипотеку
Да, можно. До погашения суммы кредита это можно сделать с участием банка. После полной выплаты ипотечного кредита нужно снять обременение и продавать квартиру без оглядки на банк.
Семьдесят процентов сделок с недвижимостью проходят с использованием ипотечных кредитов. С использованием жилищного кредита можно купить не только квартиру, но и дом, таунхаус или участок земли. С каждым годом доля таких сделок растет, приближаясь к уровню развитых стран, где сделки с полной оплатой проходят крайне редко. Ипотека не должна быть причиной отказа от покупки понравившейся квартиры, потому что большинство квартир имеют такое обременение.
Банковский залог косвенно показывает покупателю,что сделка надежная. Ведь предмет сделки проверен банком и находится в залоге, а значит точно не имеет притязаний со стороны третьих лиц и других возможных проблем. Банк проверяет квартиру с использованием ресурсов, недоступных обычному риэлтору. Ведь ипотечная квартира является гарантом возврата кредита и в случае проблем с заемщиком должна быть легко продана. Также банки не принимают в залог неликвидные квартиры - в аварийном состоянии или имеющие другие существенные недостатки.
При желании продать квартиру в ипотеке рекомендуем обращаться ни к риэлторам, а напрямую в банк. В отделах по сопровождению клиентов постепенно складывается практика таких сделок с обременением и проблем быть не должно. Неплохо также в таких ситуациях обратиться к юристу по недвижимости. Специалисту проще провести процесс отчуждения квартиры с минимальными издержками для обеих сторон.