Вопрос:
Здравствуйте. У меня и дочери в собственности по ⅓ доли в квартире. Остаток был продан моей сестрой 2 года назад постороннему человеку. Он своей комнатой не пользуется, пустил туда жильцов , которые очень мешают, все время пьют, шумят когда поздно возвращаются. У дочери двое малолетних детей. Можем ли мы заставить продать нам долю соседа за материнский капитал?
Ответ юриста:
Добрый день. "Заставить" совладельца квартиры продать долю нельзя. Вам следует сделать ему выгодное предложение. Если он откажется продать вам комнату добровольно - можно попробовать обязать продать ее через суд как незначительную долю.
Вы упомянули, что доля вашего соседа выражается в отдельной комнате. Помещение, приобретаемое за счет средств материнского капитала, должно быть изолированным.
Также одобряют сделки, благодаря которым у детей и их родителей в собственности оказывается квартира целиком. Это как раз и произойдет в вашем случае, ведь после покупки соседней комнаты члены одной семьи будут полноценно владеть всей квартирой.
Таким образом, вы улучшаете жилищные условия, в которых будут проживать дети. Это является прямым основанием для перечисления средств материнского капитала в счет ее оплаты.
Также для использования материнского капитала младшему ребенку должно уже исполниться 3 года.
Тем не менее, необходима предварительная консультация в отделе пенсионного фонда Вашего района. Требования разных Управлений могут отличаться. Вам нужно удостовериться, что после заключения договора купли-продажи пенсионный фонд не откажет в выплате.
Для этого предоставьте документы на квартиру:
Выписка из ЕГРП. В ней будут указана информация о ваших долях и доле соседа.
Документ - основание получения права собственности (например, договор передачи по праву приватизации)
Другие документы по требованию сотрудника ПФР
Если ваше Управление пенсионного фонда отказывает в предоставлении средств для покупки доли, это нужно обжаловать. Успешная судебная практика подтверждает неправомерность таких отказов.
Согласовав условия покупки доли в квартире с сотрудником пенсионного фонда, смело приступайте к переговорам с продавцом.
Также согласуйте с сотрудником пенсионного фонда, кто должен стать собственниками новой доли в квартире. Обычно просят оформлять покупку на детей. Таким образом, мать и дети станут полноправными совладельцами этой недвижимости.
С чего начать покупку доли за материнский капитал?
Если вы еще не получили сертификат на материнский капитал, самое время это сделать. В то же отделение пенсионного фонда подается заявление и предоставляются свидетельства о рождении детей. Информация этого сертификата будет указана в договоре купли-продажи недвижимости.
При помощи материнского капитала можно купить долю в квартире, частью которой уже владеет семья. Его сумма в 2016 году составляет 453 026 рублей. Если рыночная стоимость части квартиры, которую вы собираетесь купить, больше этой суммы - придется доплатить ее за счет личных сбережений.
Каждый год сумма материнского капитала увеличивается примерно на 20 000 рублей. То есть если бы те, кто использовал эти деньги в 2010 году, дождались 2015 года, они могли получить больше на 110 000 рублей. Однако, в 2016 году индексации МК не произошло, и нет гарантий,что он увеличится в 2017 году. С учетом текущей инфляции рекомендуют использовать эти средства как можно раньше.
К сожалению, в вашей ситуации нельзя использовать ипотечный кредит, ведь не один известный нам банк не имеет программ кредитования такого вида недвижимости, как доля. Поэтому при оплате недостающей суммы нужно будет рассчитывать именно на личные средства, или на потребительский кредит.
Для того, чтобы не было признаков обналичивания средств материнского капитала - доля не должна принадлежать родственнику. Учитывая, что доля в квартире некоторое время назад принадлежала родственнику - перестрахуйтесь и соберите доказательства того, что комнату сдавали, а предыдущий владелец имел надобность в улучшении жилищных условий.
Как проходит сделка?
Сделка купли-продажи доли за счет средств материнского капитала будет проходить у нотариуса. Заключив договор купли-продажи, вы можете самостоятельно подать его на регистрацию через МФЦ.
Через две недели вы получите зарегистрированный договор купли продажи и новую выписку из ЕГРП. В этот момент передаются личные средства оплаты цены договора. Можно также заложить их в банковскую ячейку на период прохождения государственной регистрации купли-продажи.
Затем со всеми документами, подтверждающими ваши права на купленную часть квартиры, обладательница сертификата на МК отправляется в пенсионный фонд и подает заявление на перечисление средств.
Срок поступления денег продавцу доли составляет 2 месяца. В некоторых районах срок может быть меньше. О приблизительном сроке можно узнать у сотрудника ПФР. В некоторых случаях это может быть препятствием для покупки желанной недвижимости, ведь продавец не всегда готов ждать так долго. Важно понимать, что по этой причине цена сделки с использованием материнского капитала может быть чуть выше, чем при оплате “живыми” деньгами.