В результате процессов приватизации, раздела имущества при разводе или вступления в наследство квартиры часто становятся объектом прав нескольких граждан одновременно. Юридически это выглядит как долевая собственность, если количественно определены доли каждого из владельцев (например, ½, ⅓ и пр.) или как совместная собственность, если речь идет об имуществе супругов, нажитом во время брака. О разделе общего имущества и определении долей каждого из супругов при разводе мы писали здесь. Об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности и разделении имущества читайте ниже.

Продажа доли в квартире

 

Если отношения с другими собственниками квартиры не позволяют полноценно пользоваться ей, владелец доли принимает решение о ее продаже. Но часто оказывается, что долю в квартире продавать невыгодно, ведь ее стоимость ниже пропорциональной доле части суммы, которую можно было бы выручить при продаже целой квартиры. Да и спрос на такой вид недвижимости невысок даже в центральных регионах. Предлагаемый некоторыми организациями и частными инвесторами выкуп таких долей осуществляется по крайне заниженной цене - это последнее, что следует сделать с таким имуществом.

 

При этом для продажи доли в такой квартире необходимо сначала удостовериться в нежелании других собственников ее приобрести. Для этого соблюдают порядок направления уведомления о преимущественном праве покупки доли. Если избавиться от доли, обойдя этот шаг, другие собственники смогут оспорить сделку.

 

Если договориться о совместной продаже такой квартиры с другими собственниками не удается, можно принудить их продать свою долю вам, если их доля малозначительная. Об этом процессе можно почитать здесь. В остальных случаях выходом из ситуации будет определение порядка пользования квартирой и возможный выдел/раздел доли в квартире в натуре.


 

Обращение в суд для определения порядка пользования и раздела квартиры

 

В любом случае при обращении в суд необходимо грамотно выстроить правовую позицию, основываясь на правильных толкованиях понятий. В противном случае можно ничего не добиться от суда даже при положительном первоначальном прогнозе. Чтобы знать, чего просить у суда, разберемся в понятиях:

Выдел доли - выделение доли в праве общей собственности квартире ее части, когда другие собственники возражают против разделения долей.

Раздел доли - прекращение прав общей собственности и полное разделение квартиру на доли.

Раздел и выдел доли в квартире в натуре предполагает техническую возможность оборудования отдельного входа и пользования коридором, санузлом и кухней раздельно. Такой сценарий возможен только в частных домах и некоторых квартирах старого фонда. Выделив свою долю из общего имущества, гражданин теряет право на общую собственность, которую имел. При этом владельцы других долей не могут пользоваться выделенной долей другого собственника.

Поэтому к большинству случаев применима такая схема исковых требований: выдел изолированного жилого помещения и определение порядка пользования местами общего пользования.

Это возможно, например, если истец является одним из трех собственников долей в трехкомнатной квартире. При этом размер доли не имеет решающего значения - даже если он владеет всего ⅙ доли в праве собственности, суд выделит ему целую изолированную комнату. При этом по требованию стороны несоразмерность определенного для пользования помещения может быть компенсирована денежной выплатой.


 

Невозможность определения порядка пользования квартирой. “Проблемные” на языке риэлторов доли

 

А вот если один из трех собственников двухкомнатной квартиры требует выделить его долю или определить порядок пользования ей, такой выдел суд посчитает невозможным, так как повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу.

 

Определение порядка пользования однокомнатными квартирами несколькими собственниками возможно только по временному признаку. Например, владелец ½ доли пользуется квартирой 6 месяцев в году, аналогичные права имеет второй собственник. Такие судебные решения принимают редко, ведь судья руководствуется в том числе мнением сторон, которым такой порядок пользования квартирой вряд ли удобен.

 

В подобных и прочих случаях, когда квартира не ”делится” в связи с большим количеством собственников, владелец небольшой доли может потребовать компенсации от других собственников за пользование своей долей или потребовать выкупа своей доли другими владельцами квартиры.


 

Компенсация за использование доли в имуществе другими его собственниками

 

В случае невозможности предоставления одному из участников общей собственности комнаты или изолированной части жилого помещения исходя из площади помещения или других обстоятельств, он вправе требовать у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Ее сумма может быть рассчитана исходя из среднерыночной платы за найм такой квартиры по результатам независимой оценочной экспертизы. При этом по решению суда обычно взыскивают такую компенсацию за прошедший период. Будущие ежемесячные платежи не могут по решению суда быть определены к оплате.


 

Выплата цены доли выделяющемуся собственнику

 

Также при невозможности выдела доли в имуществе выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Для аргументации своей позиции нужно показать суду, что доля собственника незначительна, и он не имеет значительного интереса в пользовании ей. В момент получения такой компенсации собственник утрачивает свои права на недвижимое имущество.

 

 

Эти и некоторые другие схемы по определению порядка пользования жильем находят отражение в сложившейся судебной практике. Для так называемых “проблемных” долей в квартирах, продать которые по договоренности с другими совладельцами невозможно, они являются выходами из сложившейся ситуации. Обязательно обратитесь к квалифицированному юристу для проведения судебного разбирательства. Чтобы узнать о перспективах вашей ситуации, оставьте информацию в форме внизу страницы. Или просто  позвоните нам.









Согласен с условиями Пользовательского соглашения

Ещё по теме

Как обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство ИЖС... Разрешение на строительство дома нужно для беспроблемного получения собственности на планируемый к возведению дом. Также оно исключит возможные ошибк...
Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности: 16 комментариев

  • в
    Постоянная ссылка

    Я так замучилась с этими долями. У нас с отцом двухкомнатная квартира, моя мамочка умерла и завещала свою долю мне. У меня 1,2 доля квартиры и у отца соответственно такая же доля. С ним жить я не хочу, он много пьет. Можно ли его принудить купить мою долю или принудить его разменять нашу двушку на две однушки?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Принудительна продажа доли второму собственнику или наоборот возможна только через суд, если получится доказать невозможность разделения квартиры в натуре и отсутствие интереса в пользовании долей. Но в двухкомнатной квартире доли прекрасно делятся на двоих и определяется порядок пользования таким жильем.

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    У меня в собственности 1/2 трехкомнатной квартиры уже более 5 лет, другая 1/2 перешла мне по дарственной от мамы год назад, т.е. фактически вся квартира является моей собственностью.
    Буду ли я при продаже квартиры платить налог за то, что владею частью имущества менее 3-х лет, и какой порядок продажи квартиры, если на руках у меня 2 свидетельства о праве собственности (на каждую долю)?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Порядок продажи квартиры совершенно стандартный. В договор купли-продажи будет внесена информация об обоих основаниях возникновения прав собственности. Необходимо будет оплатить налог на доход физических лиц исходя из полученного за 1/2 доли в праве.

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Настолько неприятный вопрос, хоть и оформлен развод и уже новый брак, а делить жилье или оставить своим детям бывший не хочет, живет один в двукомнатном блоке коммуналки, рядом мы в одной комнате вчетвером и без вариантов.

    Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Такая запутанная тема… Человеку без специального образования разобраться просто невозможно. В свое время я отказался от своей доли квартиры в пользу матери. Мать переписала квартиру на своего второго мужа. Тот скончался и она, как единственный наследник, получила квартиру обратно. Вопрос — смогу ли я после ее смерти претендовать на квартиру. Других детей у нее нет.

    Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Интересно, а что делать, если у проживающего в однокомнатной квартире одного из двух участников общей собственности нет денег на выкуп доли второго участника, а жить они вместе не могут из-за многолетнего конфликта. То есть он не хочет ни выкупать свою долю, ни продавать.

    Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    У меня в собственности одна комната, прочие у других проживающих в найме. За коммуналку они задолжали больше 200 тысяч из-за них регулярно отключают свет, газ, воду. Что мне, платящей регулярно, делать? Почему я из-за них должна страдать?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Разделять счета на коммунальные услуги и устанавливать индивидуальные счетчики учета. В комнатах по социальному найму собственник несет бремя содержания помещения производит зачет с нанимателем — обращайтесь с жалобой к собственнику помещений, его действия неправомерны.

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    У мужа, доля в двухкомнатной квартире 3/8( остальная у его мамы и родного брат) мы хотели ее продать родителям с начало и купить себе отдельно-не дали. Мы живем в квартире свекрови и ее второго мужа(она тоже в долях) но она меньше по квадратам -можно ли просто сделать обмен долями допустим доля мужа на долю его мамы -у нас получится что мы живем в квартире доля мужа и доля отчима?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Можно сделать обмен, если все стороны на это согласны. Но еще проще обязать других собственников выкупить вашу долю квартиры, раз интереса в пользовании ей нет и физически выделить долю для проживания не получается.

      Ответить
  • в
    Постоянная ссылка

    Здравствуйте! У нас вот какая проблема: живем в коммунальной квартире, три комнаты, три хозяина. Я решила комнату продать, но соседи говорят, что без их согласия (вернее юридически оформленного отказа) я этого сделать не могу. Так ли это? Они комнату купить хотят, но очень низкую цену предлагают, а отказ не хотят писать….. Подскажите, что делать в этом случае?

    Ответить
    • в
      Постоянная ссылка

      Здравствуйте. Для продажи комнаты не нужен отказ. Нужно предупредить собственников других долей о том, что вы собираетесь продать свою долю не ниже какой-либо стоимости. Если они на такое предупреждение не ответят, смело продавайте долю третьему лицу по цене не дешевле указанной в уведомлении.

      Ответить

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Смотрите также