Риэлторы и юристы любят говорить о юридической чистоте и проверке безопасности сделки. Разберемся, что же это такое и из каких этапов состоит проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке недвижимости. Существует ряд моментов, на которые каждый специалист должен обратить внимание перед планируемой сделкой с недвижимостью.

1. Судебные процессы

Смотрим процессы в отношении самого объекта недвижимости — в суде, территориально расположенном на территории подсудности по адресу объекта. Если спор касается недвижимого имущества, его всегда рассматривают в местном суде. Это называют исключительной подсудностью (ст. 30 ГПК РФ).

Также интересуемся судами по месту жительства собственников жилья. Если кто-то подавал какой-то иск на собственника жилья, то он окажется в суде по его месту жительства. Зачем нам это нужно? Во-первых, оцениваем общую благонадежность продавца. Во-вторых, если суд рассматривает дело на крупную сумму, в качестве обеспечения иска могут арестовать принадлежащий ответчику объект недвижимости. А если ответчик намеренно освобождается от активов в преддверии крупного взыскания по кредиту, вашу сделку купли-продажи и вовсе могут признать недействительной.

Нелишним будет проверить собственников на ресурсе поиска исполнительных производств. Большая неисполненная задолженность по любым основаниям должна навести на мысли о недобросовестности продавца.

2. Проверяем, действительно ли собственник - собственник и нет ли у объекта залогодержателей - например, банка, в котором взяли кредит под залог нашей квартиры

 

Запрашиваем у хозяина квартиры копию выписки из ЕГРН или, если квартира приобретена ранее 2017 года, свидетельство о праве собственности. Проверяем актуальность регистрационной записи - это делается онлайн на сайте Росреестра. Если запись соответствует, все в порядке. Здесь же видно, не в залоге ли квартира. Это делают для поверхностной проверки продавца «на вшивость».

 

Непосредственно перед внесением аванса за квартиру заказываем электронную выписку ЕГРН, чтобы убедиться, что никаких изменений нет, продавец все также владеет квартирой и не передал ее кому-нибудь в залог.

 

Кстати, нахождение квартиры под залогом - не проблема для ее купли-продажи. Сделку и порядок взаиморасчетов просто согласовывают с держателем залога (банком или другим лицом). В процессе такой купли-продажи происходит и изменение правообладателя, и снятие залога. Сделка проходит особым образом и требует ряда согласований и поиска оптимальных путей взаиморасчетов, ведь обычно часть денег отправляется залогодержателю, а часть - непосредственно продавцу. Но мы проводим и такие непростые сделки.

3. В свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН выясняем, как приобретена квартира, какой договор заключался и запрашиваем этот договор у продавца.

 

Выясняем, нет ли у предыдущих владельцев или третьих лиц интереса и возможности оспорить сделку. Ведь если такой появится, то как минимум вам грозит неприятное судебное разбирательство в качестве привлеченного третьего лица, а как максимум - признание недействительной сделки в квартирой.

Это, пожалуй, самая непростая часть проверки квартиры, ведь способов приобретения недвижимости существует великое множество и каждый случай уникален. Если собственников несколько, придется изучать каждого. Мы перечислим самые распространенные риски.

Недавняя сделка

Конечно, чем дольше владелец имеет в собственности квартиру, тем меньше вероятность, что кто-то имеет возможность оспорить его права. Учитывая стандартный срок исковой давности в три года, приобретать квартиру, которой владеют дольше этого срока, довольно безопасно.

Вас должно насторожить, например, если квартира приобретена в наследство полгода назад. Возможно, что появится еще наследник, захочет восстановить пропущенный срок вступления в наследство или заявит о фактическом принятии наследства. В этом плане наследование по завещанию надежней обычного наследования по закону.

Когда сделка совершена недавно, правильно проверить полную историю квартиры - кто, когда и каким способом приобретал доли в праве собственности. Для этого на сайте Росреестра заказывают расширенную выписку о переходах прав на нее и анализируют риски по всем сделкам.

Приобретение квартиры происходило по доверенности

Довольно обыденная ситуация, когда по договору действует предствитель по доверенности. Узнаем, почему так произошло. Возможно, доверитель был болен, находился в отъезде и доверил проведение сделки близкому человеку.

Хуже, когда по доверенности выступает лицо, прямо не связанное с доверителем - не родственник. Особенно подозрительно при этом, что доверенность подготовлена нотариусом небольшого удаленного города - такие нотариусы довольно коррумпированы или просто не всегда квалифицированы  и не могут достоверно установить личность клиента.

Пример рискованной сделки: три месяца назад гражданин А  доверил гражданину Б, с которым они явно не состоят в близких отношениях, продать свою квартиру в Москве. В доверенности прописано также право получения денег, а сама доверенность подготовлена нотариусом небольшого поселка в Коми-Пермятском АО. Несложно предположить, какая именно преступная схема кроется в таком стечении обстоятельств.

Также договор анализируют на предмет сохраняющих право пользования лиц - такое условие часто бывает в договорах дарения. Выписать дарителя квартиры, прописанного в ней и сохраняющего по договору такие права, почти невозможно.


 

4. Проверяем зарегистрированных в квартире лиц

Для этого вместе с собственником получаем выписку из домовой книги. Обычно этот документ мгновенно предоставляют в ЕРЦ . Выясняем у продавца, на каком основании постоянно зарегистрированные лица приобрели права пользования и не будет ли проблем с их дальнейшей выпиской, если они добровольно этого не сделают. Желательно, чтобы на момент подписания договора купли-продажи в квартире никто не был зарегистрирован вообще. Если это по каким-то причинам невозможно - прописываем в договоре конкретный срок для выписки и санкции за невыполнение этого пункта договора продавцом. 

5. Проверяем паспорт

Все сделки с квартирами проходят с помощью банков, где профессиональные сотрудники проверяют документы. Почти всегда при сделке также обращаются к нотариусу, который проверяет подлинность документа перед подготовкой доверенности или согласия. И, конечно, самостоятельно проверяем подлинность бланка паспорта на официальном сайте ФМС.

Тем не менее самые сложные и трудноопределяемые случаи мошенничеств с квартирами происходят с подделкой паспортов. Профессионально подделанный паспорт не сможет определить ни нотариус, ни сотрудник банка, а только эксперт-криминалист. Преступники, нацеленные на крупную аферу с недвижимостью, не станут банально делать переклейку фото в паспорте, ведь это легко определяется несоответствием рисунка, толщиной ламинированного слоя и просвечиванием.

Единственное, что вы можете сделать, чтобы обезопасить себя от такой проблемы - адекватно оценить обстановку при просмотре квартиры и, пусть субъективно, оценить продавца и общение с ним. Вот почему так правильно работать напрямую с собственником недвижимости - если между вами будет риэлтор, цель которого - побыстрей закрыть сделку, вы будете лишены возможностей пообщаться с продавцом и заметить, что тот в общем и не похож на человека, который пять лет назад купил квартиру и закрыл ипотечный кредит, а больше походит на предприимчивого дельца без определенного рода занятий. Или напротив - вы своими глазами увидите благополучную семью, члены которой много лет прожили в квартире, знают ее мелкие особенности и наперебой рассказывают историю о том, как стали ее собственниками.

Мы проверяем объект и готовим договор на покупку квартиры за 19 000 рублей. Подробнее об услугах по проведению сделок с недвижимостью смотрите здесь. Для консультации оставьте свои данные в форме ниже или  позвоните нам.





Согласен с условиями Пользовательского соглашения

Ещё по теме

Госпошлина при продаже квартиры в 2018 году для физических лиц за регистрацию права собственности... Вопрос: Добрый день! Какие дополнительные затраты (госпошлины) меня ждут, если я покупаю квартиру? Ответ юриста: Готовые квартиры продаются р...
Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Смотрите также