Безвозмездно передать имущество одному из родственников можно путем дарения или передачи в наследство. Есть еще вариант оформить куплю-продажу, но по такой сделке нужно реально передать деньги, иначе сделку могут признать мнимой, а между близкими родственниками это не всегда целесообразно и приводит к ряду новых вопросов, в том числе связанных с налогообложением. Чтобы разобраться, что лучше - дарственная или завещание на квартиру, разберитесь с плюсами и минусами двух самых популярных способов передачи недвижимости родственникам.
Затраты на оформление
Дарение
Госпошлина за государственную регистрацию перехода права - 2000 рублей и составление договора специалистом - от 2000 до 5000 рублей.
Наследование
Завещание подлежит обязательному нотариальному удостоверению. За свои услуги нотариус возьмет от 4000 до 15000 руб. Более того, после смерти наследодателя при вступлении в наследство для получения свидетельства о праве на наследство нужно будет дополнительно оплатить услуги нотариуса. Тариф на эти действия начинается от 0,2% от стоимости имущества.
Поэтому распорядиться имуществом при жизни гораздо дешевле, чем оставить в наследство.
Налогообложение дохода физического лица
При получении имущества в наследство все физические лица освобождены от налогообложения (п. 18 ст. 217 Налогового кодекса)
При получении имущества в дар освобождаются от оплаты налога только близкие родственники (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса) - дети, родители, супруги. Но есть законные схемы, при которых оформляются два дарения между близкими родственниками, чтобы в итоге не платить налог.
Риски для нового собственника квартиры
Завещатель может отменить завещание в любой момент, например, в пользу других лиц. Да и после его смерти на имущество могут претендовать не указанные в завещании родственники - если есть нетрудоспособные иждивенцы, они имеют право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 Гражданского кодекса).
Оспаривание завещаний - очень распространенный повод для обращения в суд.
Дарение можно отменить только в исключительном случае - если новый владелец подарка совершил покушение на жизнь дарителя (ст. 578 ГК) или портит имущество в такой степени, что это может повлечь его полную гибель (п. 2 ст. 578 ГК) - в случае с квартирой сложно представить, что должен делать одариваемый, чтобы добиться ее безвозвратной утраты.
Риски для первоначального владельца квартиры
При дарении прекращается его право собственности на квартиру. Новый владелец сможет выписать из квартиры проживающих там граждан или продать квартиру. При этом можно предусмотреть договором сохранение права пользования квартирой дарителем, хотя это не дает полной гарантии от выселения, однако большинством решений судов первой инстанции отказывается в выписке и выселении в таких ситуациях.
Договором дарения можно предусмотреть особое условие - если новый владелец умрет раньше дарителя, объект можно вернуть (п.4 ст. 578 Гражданского кодекса).
Завещание оставляет все права владельца квартиры за ним. Можно, например, завещать квартиру кому-либо и затем продать ее или подарить другому человеку. Одним словом, завещание никак не связывает владельца квартиры, при этом не дает гарантий обладания квартирой будущему владельцу.
Большинству семей мы рекомендуем оформлять договор дарения. Риски оспаривания сделки, совершенной несколько лет назад владельцем при жизни, минимальны по сравнению с длительными спорами родственников при вступлении в наследство, оспаривании завещания и определении обязательных долей.
Еще одно преимущество дарения - после сделки другие родственники могут и не знать о совершившемся, что освобождает от ненужных споров. Оформление и регистрация дарения происходит при участии только двух сторон договора. Таким способом можно даже подарить долю в квартире, не согласовывая это с собственниками других долей в квартире.