Присматриваетесь к новостройкам? Выбрали объект, нашли подходящую квартиру, и в бюджет вписываетесь? А про форму реализации уточнить забыли. Об этом стоило уточнить еще до того, как влюбились в будущую квартиру. Каким бы надежным не казался застройщик, заключать с Вами он должен договор ДДУ. Исключений не существует.
Давным давно, на заре строительной эры, существовали общества людей, которые не собирались ничего строить а много денег получить хотели. Но время шло, покупатели квартир меняли свои шальные деньги на недвижимость в новостройках, старились, уходили на пенсию. А рынок новостроек тем временем рос и наполнялся конкурентами всех мастей.
В наше время Вы не встретитесь с подобным откровенным “разводом”. Это тот случай, когда на крайне привлекательных условиях предлагалось купить квартиру на этапе котлована. Надежность застройщика ничем не подтверждалась, но доверчивых людей постсоветского времени убеждали вложить деньги в новостройку. Отдавали деньги беззаботно, в обмен на вексель или справку о пае. О том, что необходима форма защиты дольщиков от недобросовестных девелоперов., стало ясно ближе к 2004 году. Был принят закон о Долевом Строительстве. Застройщиков обязали заключать договор ДДУ - то есть Договор Участия в Долевом Строительстве.
Какие договоры заключать нельзя - инвестирования, паенакопления и предварительные
А проще запомнить, что заключать можно только договор дду. Лицом, фигурирующим в договоре, должен быть именно застройщик. Это же юридическое лицо должно обладать правами собственности или аренды на земельный участок. В разрешении на строительство также должно фигурировать именно оно.
Разбирательства в строительной сфере почти всегда происходят в суде. Досудебный порядок разрешения споров на практике не работает. Соответственно, придется подтверждать свою точку зрения выдержками из законодательных актов. Основной закон, регулирующий порядок работы девелоперов - ФЗ 214. В соответствии с ним договор, не прошедший государственную регистрацию в Росреестре, не считается заключенным.
Поэтому и подавать иск на основании, например, договора паенакопления бесполезно. Вы сами доверили свои средства жилищно-строительному кооперативу. Срок получения ключей и параметры квартиры часто в таких договорах ориентировочные. И в случае переноса сроков на 1-2 года, как бы не убеждал в обратном менеджер отдела продаж, получить неустойку не выдет.
Неустойка по ДДУ выплачивается при задержке срока передачи квартиры даже на 1 день. В сети можно найти калькулятор расчета неустойки по ДДУ, я приведу лишь примерные цифры: при стоимости квартиры в пять миллионов рублей ежедневно за срыв передачи объекта застройщиком должно быть перечислено 3 500 рублей. За пол года задержки сумма составляет 630 000 рублей. Согласитесь, это мотивирует застройщиков указывать реально выполнимые сроки в договоре ДДУ.
Договор ДДУ проходит регистрацию и застройщик имеет право привлечь Ваши средства только после того, как государство подтвердит, что права на объект недвижимости принадлежат вам. Регистрация ДДУ показывает что квартира не была продана кому-либо ранее по ошибке или вследствие злого умысла.
Рисков при покупке квартиры в новостройке масса
Это и финансовые трудности, с которыми может столкнуться компания, и ее неграмотно выстроенный менеджмент, и банкротство подрядчиков. Все они во многом окупаются сравнительно низкими ценами на недвижимость в новостройках, но определенно не стоит увеличивать и без того немалые риски, заключая договор не в рамках 214 ФЗ. Помните, что договор долевого участия - единственная форма договора, по которой законодателем возложена ответственность на строительные компании. Чтобы привлекать средства на основании договора долевого участия, застройщик проходит ряд проверок и согласований, призванных защитить граждан от неблагонадежных вложений.