Распространена ситуация, когда гражданин пользуется квартирой или домом в течение многих лет, но собственником недвижимости не является.Такие случаи возникают у престарелых людей или других юридически не защищенных слоев населения. Необходимость оформить собственность на квартиру возникает когда на нее претендуют третьи лица. Иногда предполагаемые наследники обращают внимание на это и ищут пути оформить права на эту недвижимость. Для таких ситуаций законодатель предусмотрел 234 статью Гражданского кодекса - приобретательная давность на недвижимое имущество - практика судов по таким делам положительная, если грамотно сформирована правовая позиция и верно применены нормы законов.
Обычно такая недвижимость образуется за счет неправильно оформленных в постсоветское время сделок с недвижимостью. Зачастую обмен деньгами не подкреплялся договором или хотя бы распиской и уж тем более не проходил государственную регистрацию в Регпалате. Единственный путь для такого имущества - признание права собственности в силу приобретательной давности.
На первый взгляд выходом из такой ситуации может быть приватизация. Но это неверно, ведь приватизация производится в отношении имущества, в отношении которого есть договор социального найма. А мы с вами рассматриваем случай с недвижимостью, владельцем которой либо является другое лицо, либо вообще никто не владеет.
На какие объекты нельзя признать права в силу приобретательной давности
Дачные участки, домики и прочие строения оформляются в собственность по правилам дачной амнистии через администрацию поселения. Путают такие дела и с оформлением прав собственности на самовольные постройки. Если 15 лет назад вы возвели гараж на своем участке и он никому не мешает, надо обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. К положениям ГК о приобретательной давности такие случаи не имеют отношения.
Когда нужно обращаться с иском о собственности в силу приобретательной давности?
С момента начала пользования недвижимостью должно пройти 15 лет. Сюда добавляется 3 года исковой давности. Итого - в 2017 году вы можете обратиться в суд по квартире, которой владеете с 1999 года или дольше.
Исковое заявление о признании собственности в силу приобретательной давности
Оно должно содержать доказательства того, что вы на протяжении 15 лет владели недвижимым имуществом. В тексте документы должны быть разъяснены и доказаны следующие характеристики владения:
добросовестно - производили текущий ремонт, обслуживание и благоустройство. Подтверждают эти факты квитанциями об оплате, договорами на услуги по строительству и ремонту;
открыто - не скрывали своего проживания и пользования им от соседей и других свидетелей;
непрерывно - в пятнадцатилетний срок не входят например сроки нахождения в исправительных учреждениях или воинской части.
Заявление подается по месту нахождения квартиры, дома или земельного участка. Ответчиком выступает лицо, владеющее в настоящий момент таким имуществом или долей в нем. Указывается последнее известное место жительства такого лица. Если собственника у недвижимости нет - ответчиком будет администрация района или поселения. Прикладываем:
выписку из ЕГРН;
технический паспорт на недвижимость;
квитанции об оплате коммунальных платежей и налогов;
свидетельские показания / контактные данные соседей, готовых подтвердить факты проживания и пользования квартирой.
Признание права собственности на выморочную долю в квартире или доме
Возможна ситуация, когда коммунальная квартира или дом была во владении двух людей. Один из них умер, но наследников не было (либо они не изъявили желания принять наследство) и эта доля перешла в собственность администрации. Второй собственник долгое время жил и пользовался квартирой, не подозревая что имеет права только на одну ее половину.
Ситуация спорная. Законодательства относительно выкупа государственной собственности как такового нет. Но этот случай подходит под рассматриваемый - требования признать право собственности по приобретательной давности - наверное единственный способ разобраться со статусом таких квартир.
Что делать после получения решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество?
Как мы знаем, право собственности на любое недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Росреестре. В 2016 году регистрация прав значительно упрощена. Подать на регистрацию решение суда о признании собственности по приобретательной давности можно прямо через многофункциональные центры. Документы регистрируются около одного месяца. Подтверждением факта регистрации права собственности будет выписка из ЕГРН.