С июля 2019 года должны были окончательно ужесточиться правила привлечения средств участников ДДУ. Деньги за недвижимость будут храниться в крупном банке, имеющем право на такую услугу. На случай отзыва лицензии банка они застрахованы агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
Застройщики не должны пользоваться деньгами от продажи квартир, а значит они целыми и невредимыми будут храниться в банке до момента получения ключей дольщиком. При задержке больше двух месяцев или банкротстве застройщика дольщик сможет забрать оплаченные деньги.
Впрочем, так можно было поступать всегда, но расторжение ДДУ по инициативе дольщика всегда было рискованным. Расторгнуть ДДУ и после полугодового судебного процесса остаться без денег с требованиями к застройщику-банкроту - так себе перспектива. Поэтому расторгать ДДУ по старой схеме можно только с финансово устойчивыми застройщиками.
Строительство при этом ведется на кредитные деньги, получаемые от тех банков, в которых дольщики открывают эскроу-счета. Соответственно, кредитная линия будет рассчитываться банком исходя из имеющихся средств дольщиков на эскроу-счетах. Перечень операций, которые могут совершаться по счетам застройщика, строго ограничен статьей 18 закона № 214 ФЗ. При этом остается открытым вопрос исполнения решений суда по присужденным дольщикам суммам неустоек, штрафам и прочим.
С июля 2019 г. застройщики не перестали продавать квартиры «по старинке». Новые положения закона будут распространяться на те стройки, первый ДДУ по которым зарегистрирован после 1 июля 2019 г. (П. 5 ст. 8 175 ФЗ). Поэтому «свободные» деньги на счетах застройщиков будут еще долго. Позже на счетах застройщика появятся средства, полученные после раскрытия эскроу-счетов дольщиков по сданным домам. Поэтому за способность застройщиков оплачивать исполнительные листы переживать не приходится.
Можно ли получить неустойку за просрочку при покупке квартиры с использованием эскроу-счета?
Прямого указания на освобождение от ответственности выплачивать неустойку в законе нет. Однако списать такие задолженности можно будет только с банковских счетов застройщика за счет свободных средств, уже полученных от “раскрытия” эскроу, кредитных средств или по другим сделкам. Сложностей по списанию денег по решениям судов, таким образом, не предвидится.
Как же все произошло на практике?
Найти на рынке новостройку с условием покупки через эскроу нелегко. Официально считается, что четверть застройщиков перешла на новую схему. Однако не поясняется, какая часть портфеля продается по старинке.
Как и предсказывали эксперты рынка и правозащитники, реальных изменений в схеме реализации новостроек не произошло. Это связано с огромным числом исключений, обходных схем и отсрочек для использования эскроу.