Для гражданина России уплата налогов - почетная обязанность. Ставка налога на доход физических лиц в большинстве ситуаций составляет 13 процентов. Это меньше, чем в большинстве развитых стран. Уплате подлежит и налог с продажи квартиры. В 2016 году изменения налогового законодательства ужесточили правила освобождения от его уплаты.
Вообще, этот сайт о судебных разбирательствах. Но многие клиенты считают нас универсалами. И чтобы раз и навсегда прекратить философскую возню вокруг уплаты налогов после сделок с недвижимостью, я отправляю им ссылку на этот материал.
Для начала разберемся, что такое облагаемый налогом доход.
Под этим термином в налоговом законодательстве понимается экономическая выгода. Если вы купили квартиру за 4 миллиона рублей и продаете через 2 года за 6 миллионов рублей, ваш доход составил 2 миллиона рублей и налог составит 260 000 рублей.
В сети можно встретить сплетни о том, что налог с продажи единственного жилья платить не надо. Это неправда. Налог надо платить всегда, когда вы получаете доход. К сожалению, налоговиков не волнует, есть ли у вас другое жилье. Такие поправки были предложены для внесения в Налоговый Кодекс, но приняты не были. Недобросовестные агенты по недвижимости поддерживают эти заблуждения, облегчая свою работу по сопровождению купли-продажи недвижимости.
Не имеет значения, пенсионер вы, школьник или инвалид. Для некоторых категорий граждан предусмотрено освобождение от уплату налогов на имущество, но если вы получаете доход - он облагается налогом в любом случае. За несовершеннолетних граждан, в частности, налоговую декларацию должны подавать законные представители.
У региональных властей есть полномочия по уменьшению НДФЛ для отдельных категорий граждан. Условия налогообложения дохода от продажи квартиры могут отличаться от московских.
Если вы приобрели квартиру в результате сделки купли-продажи в 2016 году и позже, освободиться от уплаты налога при ее продаже получится только через 5 лет.
Законным методом не платить налог на доход с продажи квартиры является получение налогового вычета с покупки квартиры. То есть в течение одного налогового периода - года - нужно продать и купить квартиру. Это условие соблюдается часто. Любая так называемая альтернативная сделка не подразумевает уплаты НДФЛ.
Логика законодателей очевидна - для этого и был придуман налоговый вычет после покупки квартиры. Почему-то многие ждут налогового вычета как подарка от государства в размере 260 тысяч рублей. А между тем для их получения должны соблюдаться сразу несколько условий:
В течение года вы должны получить доход не менее 2 000 000 рублей и заплатить с него НДФЛ - то есть те же 260 000 рублей
Цена приобретенной недвижимости должна быть не меньше 2 000 000 рублей
Налоговый вычет получать в таком случае не нужно. В налоговой декларации указывается налоговый вычет в счет обязанности по уплате НДФЛ за этот же период.
Конечно, надо просчитать суммы налогового вычета и НДФЛ - если они разнятся, возможен профит или, наоборот, - необходимо оплатить налог частично.
Также не надо платить налог на доход от продажи недвижимости, цена которой меньше миллиона рублей - это касается гаражей, недорогих дачных домиков и недвижимости в небольших городах.
Можно уменьшать облагаемый доход на этот миллион рублей и в других случаях. Продаете квартиру, которая находится у вас в собственности менее трех лет, за 5 миллионов рублей - платить налог можно только с 4 миллионов. При этом не получится уменьшить налоговую базу за счет понесенных на приобретение этой квартиры расходов. То есть: купили квартиру за 3 миллиона, продаете за 5 миллионов. Доход составил 2 миллиона. Если не выходит показать, что приобреталась квартира за 3 миллиона, НДФЛ будут рассчитывать исходя из 4 миллионов рублей.
Раньше этим пользовались и владельцы более дорогой недвижимости. Указывая в договоре цену реализации в один миллион рублей, еще несколько миллионов передавали продавцу за как бы неотделимые улучшения квартиры - отделку и прочее. Схема рискованная, и здесь не будем это обсуждать, но применять ее с 2016 года бессмысленно. Налоговая база будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной.
Надо ли платить налог если квартиру покупали по договору паенакопления В ЖСК?
Надо.
Сделка по уступке пая или соглашение об изменении договора паенакопления не проходит государственную регистрацию в ФРС, а значит Налоговой службе данные о таком доходе не предоставляются. Но если вы будете производить оплату договора путем перечисления денег на расчетный счет продавцу, банк будет вынужден отчитаться о таких операциях, и при желании нечестного инвестора смогут легко привлечь к ответственности.
Когда гражданин освобождается от уплаты НДФЛ с продажи квартиры?
Конечно, если вы недавно купили недвижимость и через несколько месяцев решаете ее продать по той же цене, налог платить не нужно. такое право предоставляет налоговый вычет на сумму расходов на покупку соответствующего имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ)
Иногда можно доказать, что вы не получили доход, т.к. пришлось вложить средства в обустройство недвижимости - если первоначально она была куплена без отделки или в аварийном состоянии. Налоговая служба обязательно проверит эту информацию на основании представленных договоров со строительным подрядчиком.
К примеру, вы купили квартиру за 4 миллиона и сделали ремонт стоимостью в 2 миллиона рублей. Естественно, решив продавать такую недвижимость через год, вы учтете свои вложения в цене квартиры. Чтобы не платить налог с этой суммы, оплачивайте услуги строителей по договору безналичным путем.
Для объектов недвижимости, приобретенных до 2016 года, срок минимального предельного владения, после истечения которого можно продать недвижимость и не платить НДФЛ, составляет 3 года.
К
огда нужно платить налог с продажи квартиры?
Если вы добросовестно подошли к процессу реализации недвижимости и собираетесь честно уплатить НДФЛ, сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Традиционно в налоговую службу для подачи деклараций обращаются в первый квартал нового года. Важно подать налоговую декларацию в любом случае, даже если вы не платите НДФЛ, так как продали квартиру за ту же цену, по которой и покупали. Не подавать налоговую декларацию можно только тогда, когда вы владели недвижимостью больше предельного срока (три и пять лет в зависимости от основания возникновения права собственности).
Налоговые вопросы часто сложны для понимания. Для актуализации знаний необходима постоянная практика общения с налоговиками. Оставляйте вопросы, на которые вы не нашли ответов, в комментариях ниже. Постараемся вам помочь.