1. Судебные процессы
Смотрим процессы в отношении самого объекта недвижимости — в суде, территориально расположенном на территории подсудности по адресу объекта. Если спор касается недвижимого имущества, его всегда рассматривают в местном суде. Это называют исключительной подсудностью (ст. 30 ГПК РФ).
Также интересуемся судами по месту жительства собственников жилья. Если кто-то подавал какой-то иск на собственника жилья, то он окажется в суде по его месту жительства. Зачем нам это нужно? Во-первых, оцениваем общую благонадежность продавца. Во-вторых, если суд рассматривает дело на крупную сумму, в качестве обеспечения иска могут арестовать принадлежащий ответчику объект недвижимости. А если ответчик намеренно освобождается от активов в преддверии крупного взыскания по кредиту, вашу сделку купли-продажи и вовсе могут признать недействительной.
Нелишним будет проверить собственников на ресурсе
3. В свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН выясняем, как приобретена квартира, какой договор заключался и запрашиваем этот договор у продавца.
Выясняем, нет ли у предыдущих владельцев или третьих лиц интереса и возможности оспорить сделку. Ведь если такой появится, то как минимум вам грозит неприятное судебное разбирательство в качестве привлеченного третьего лица, а как максимум - признание недействительной сделки в квартирой.
Это, пожалуй, самая непростая часть проверки квартиры, ведь способов приобретения недвижимости существует великое множество и каждый случай уникален. Если собственников несколько, придется изучать каждого. Мы перечислим самые распространенные риски.
Недавняя сделка
Конечно, чем дольше владелец имеет в собственности квартиру, тем меньше вероятность, что кто-то имеет возможность оспорить его права. Учитывая стандартный срок исковой давности в три года, приобретать квартиру, которой владеют дольше этого срока, довольно безопасно.
Вас должно насторожить, например, если квартира приобретена в наследство полгода назад. Возможно, что появится еще наследник, захочет восстановить пропущенный срок вступления в наследство или заявит о фактическом принятии наследства. В этом плане наследование по завещанию надежней обычного наследования по закону.
Когда сделка совершена недавно, правильно проверить полную историю квартиры - кто, когда и каким способом приобретал доли в праве собственности. Для этого на сайте Росреестра заказывают расширенную выписку о переходах прав на нее и анализируют риски по всем сделкам.
Приобретение квартиры происходило по доверенности
Довольно обыденная ситуация, когда по договору действует предствитель по доверенности. Узнаем, почему так произошло. Возможно, доверитель был болен, находился в отъезде и доверил проведение сделки близкому человеку.
Хуже, когда по доверенности выступает лицо, прямо не связанное с доверителем - не родственник. Особенно подозрительно при этом, что доверенность подготовлена нотариусом небольшого удаленного города - такие нотариусы довольно коррумпированы или просто не всегда квалифицированы и не могут достоверно установить личность клиента.
Пример рискованной сделки: три месяца назад гражданин А доверил гражданину Б, с которым они явно не состоят в близких отношениях, продать свою квартиру в Москве. В доверенности прописано также право получения денег, а сама доверенность подготовлена нотариусом небольшого поселка в Коми-Пермятском АО. Несложно предположить, какая именно преступная схема кроется в таком стечении обстоятельств.
Также договор анализируют на предмет сохраняющих право пользования лиц - такое условие часто бывает в договорах дарения. Выписать дарителя квартиры, прописанного в ней и сохраняющего по договору такие права, почти невозможно.
4. Проверяем зарегистрированных в квартире лиц
Для этого вместе с собственником получаем выписку из домовой книги. Обычно этот документ мгновенно предоставляют в ЕРЦ . Выясняем у продавца, на каком основании постоянно зарегистрированные лица приобрели права пользования и не будет ли проблем с их дальнейшей выпиской, если они добровольно этого не сделают. Желательно, чтобы на момент подписания договора купли-продажи в квартире никто не был зарегистрирован вообще. Если это по каким-то причинам невозможно - прописываем в договоре конкретный срок для выписки и санкции за невыполнение этого пункта договора продавцом.
5. Проверяем паспорт
Все сделки с квартирами проходят с помощью банков, где профессиональные сотрудники проверяют документы. Почти всегда при сделке также обращаются к нотариусу, который проверяет подлинность документа перед подготовкой доверенности или согласия. И, конечно, самостоятельно проверяем подлинность бланка паспорта
Тем не менее самые сложные и трудноопределяемые случаи мошенничеств с квартирами происходят с подделкой паспортов. Профессионально подделанный паспорт не сможет определить ни нотариус, ни сотрудник банка, а только эксперт-криминалист. Преступники, нацеленные на крупную аферу с недвижимостью, не станут банально делать переклейку фото в паспорте, ведь это легко определяется несоответствием рисунка, толщиной ламинированного слоя и просвечиванием.
Единственное, что вы можете сделать, чтобы обезопасить себя от такой проблемы - адекватно оценить обстановку при просмотре квартиры и, пусть субъективно, оценить продавца и общение с ним. Вот почему так правильно работать напрямую с собственником недвижимости - если между вами будет риэлтор, цель которого - побыстрей закрыть сделку, вы будете лишены возможностей пообщаться с продавцом и заметить, что тот в общем и не похож на человека, который пять лет назад купил квартиру и закрыл ипотечный кредит, а больше походит на предприимчивого дельца без определенного рода занятий. Или напротив - вы своими глазами увидите благополучную семью, члены которой много лет прожили в квартире, знают ее мелкие особенности и наперебой рассказывают историю о том, как стали ее собственниками.