240_f_65596900_dpwkayefjafdiycatbzvxtthhtsa79zbСущественные условия договора долевого участия в строительстве зафиксированы в ФЗ 214 - основном законодательном акте, регулирующем отношения покупателей квартир в новостройках и строительных компаний.

 

 

 

Что должно быть в договоре долевого участия, чего быть не должно и руководствоваться ли всем этим при принятии решения о покупке квартиры?

Суть этого закона в целом состоит в желании государства проверить договор с дольщиком перед его оплатой. То есть в ДДУ должны указываться основания для привлечения денег граждан. Такими основаниями являются права на землю и разрешение на строительство. Получить документы, пройти все экспертизы, необходимые для получения разрешения на строительство многоквартирного дома стоит девелоперу крупных затрат. Многоуровневые проверки проходят не без принятых у нас бюрократических проволочек. Это вынуждает застройщиков начинать строительство с привлечением кредитов, а не денег приобретателей жилья, что в итоге отражается на конечной стоимости квартир.

Срок регистрации договора участия в долевом строительстве в росреестре составляет семь календарных дней. За это время должны быть проверены следующие положения договора на соответствие нормам 214 ФЗ:

240_f_81873311_hq1qqlakl8lxwvvjebzhro4l6q6krqypПараметры объекта долевого строительства должны быть определены максимально конкретно: дом, секция, этаж, номер на площадке, площадь и комнатность. Также желателен поэтажный план с площадями всех помещений по отдельности, что в некоторых случаях поможет доказать несоответствие при принятии квартиры. В моей практике был случай, когда подрядчик “перепутал” кухню и комнату в однокомнатной квартире местами. Подробное указание в дду на параметры объекта помогло добиться замены квартиры на более ликвидную в досудебном порядке.

Также должен быть указан срок передачи объекта дольщику. В случае задержки сдачи дома после его истечения будет насчитываться неустойка.

Цена договора фиксированная и не подлежит изменению. Многие застройщики пытаются обойти эту норму с целью заработать еще немного при получении ключей - например, за вывоз мусора или обслуживание дома. В таких случаях цену договора называют по-другому - например “доля участия”. Положений закона, запрещающих увеличивать долю участия, нет. Дополнительные затраты могут быть при увеличении площади квартиры, что вполне нормально, учитывая возможную строительную погрешность. Если ваша квартира в процессе строительства выросла на один квадратный метр, доплата должна рассчитываться из расчета той его цены, по которой вы приобретали недвижимость.

В залоге у дольщика после регистрации появляются права залога на земельный участок или иной актив. Это должно помочь получить обратно свои средства в случае банкротства компании. На деле особых преимуществ это не несет и желательно оценивать риски банкротства еще до выбора объекта и застройщика.

240_f_64016788_zdezxpquerqlvtzbaignuvrrzivrw0xwСтрахование договора долевого участия, а если быть точнее, ответственности застройщика является обязательным. В договоре должны быть указаны параметры страхового полиса. В случае невозможности исполнения застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства страховщиком будет возвращена оплаченная стоимость квартиры. Большинство компаний страхуют ответственность в ими же образованном обществе взаимного страхования.

Гарантия на строительный объект должна составлять не менее пяти лет. На практике это положение не несет выгоды. Столкнуться с недостатками объекта вам, скорей всего, придется лишь на этапе приемки квартиры и это тема для другой статьи.

Положения о порядке разрешения споров не должны включать в себя третейскую оговорку, ведь она значительно усложнит работу юриста при судебном разбирательстве.

240_f_112874796_2jzneqm3vmlyvrde43bc5y0skfrwkupdПри изучении предложенного застройщиком договора нужно понимать - если чего то из вышеописанного в договоре нет, это не значит что у застройщика нет соответствующих обязательств. То есть если в ДДУ не указан размер неустойки, подлежащей к уплате в случае задержки сдачи дома, она рассчитывается в соответствии с ФЗ 214 и будет удовлетворена в судебном порядке. Поэтому рекомендую не искать признаки надежности между строк договора долевого участия, а трезво оценивать свои риски исходя из текущих темпов строительства и портфеля завершенных объектов девелопера. Помните - закон на вашей стороне. Главное - не выбрать застройщика-однодневку, на счетах которого при получении решения суда может не оказаться средств. В наше время риск обращения в такую компанию крайне низок.

Ещё по теме

Выкуп и переуступка неустойки по договорам с застройщиками... Мы предлагаем беспрецедентную на рынке юридических услуг услугу по выкупу неустойки по договорам долевого участия в строительстве. Она нужна тем, в...
Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Смотрите также