sdfjandflknjvaКооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.

Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.

Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле. Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор.
240_f_126615694_l6a2noh7lsjjxmbz18oju9edhsvpybrkВ то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.

Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным - должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.

 

Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива

 

Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию. На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.

Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки. Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя. В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.

Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.

В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность ЖСК

Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:

1) перечень членов ЖСК;
2) разрешение на строительство;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него;
4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;
5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.

Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность. Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия. Продажа новостроек по ДДУ - необходимость в реалиях высокой конкуренции.

С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.

Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад. Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.

 

240_f_93222116_tpmwgmrwatkutkcuafwlrw5cmqivp7v9На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации. Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия. Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.

 

 

Проводить такое судебное разбирательство нужно в компании опытного судебного юриста, например, одного из сотрудников нашей компании. Для предварительной консультации звоните или оставляйте описание вашей проблемы на этой странице.

Ещё по теме

Переуступка права требования по ДДУ Переуступка права требования также называется сделкой цессии. Этот термин юристы используют, когда говорят о передаче прав требования по долговым о...
Договор паенакопления

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Смотрите также